Você fecha um contrato de manutenção mensal, combina tudo por WhatsApp e, três meses depois, o cliente liga pedindo uma visita “que ficou de fora”, cobrando uma peça que você achou que estava no preço e questionando por que o valor subiu. Quando o escopo está só na cabeça do dono, cada chamado vira uma negociação, e a margem do contrato some nas exceções.
O contrato de manutenção é o documento que protege essa receita recorrente. Ele define o que está incluído, o que é cobrado à parte, em quanto tempo você atende, como o preço é reajustado e como cada visita comprova que o serviço foi feito. Para quem estrutura a empresa e responde por cobrança e fechamento, é a peça que separa receita previsível de prejuízo escondido.
Este guia lista as cláusulas essenciais, traz um modelo completo para você adaptar (com seu advogado), trata do contrato de manutenção preventiva e corretiva em seção própria e mostra como gerir os contratos depois de assinados.
Resposta rápida: um contrato de manutenção deve trazer, no mínimo: objeto e escopo, periodicidade das visitas, diferença entre preventiva e corretiva (e como o chamado extra é cobrado), SLA com prazos de atendimento, regra para materiais e peças, preço, reajuste por índice (no mínimo a cada 12 meses), forma de cobrança, vigência, rescisão, responsabilidades das duas partes, ART quando o serviço exigir responsável técnico e relatório de visita como prova do serviço executado. Mais abaixo você encontra um modelo completo, com campos entre colchetes, para adaptar com seu advogado.
Quando um contrato de manutenção faz sentido
Contrato de manutenção é a venda de uma rotina: o cliente paga um valor recorrente para você manter uma instalação funcionando. Para o prestador, é receita mensal previsível no lugar de receita de projeto, que oscila.
Ele é diferente do contrato de prestação de serviço genérico, que trata de uma entrega pontual (veja o guia de contrato de prestação de serviço): aqui o que importa é a rotina e o que acontece quando algo quebra fora do combinado.
As cláusulas essenciais do contrato de manutenção
A tabela resume o que cada cláusula precisa definir e o erro mais comum que vemos nas empresas de serviço técnico.
| Cláusula | O que definir | Erro comum |
|---|---|---|
| Objeto e escopo | Equipamentos ou instalações cobertos (lista e local), serviços incluídos e exclusões | Escopo genérico (“manutenção geral”) que o cliente interpreta como tudo |
| Periodicidade | Número de visitas por mês ou ano, janela de agendamento, quem libera o acesso | Não dizer o que acontece se o cliente impedir a visita |
| Preventiva x corretiva | O que é rotina (incluída) e o que é conserto (cobrado à parte ou com franquia de horas) | Misturar as duas e absorver todos os chamados no valor mensal |
| SLA | Prazo de resposta e de solução por prioridade, horário de atendimento | Prometer atendimento em horas sem ter equipe para cumprir |
| Materiais e peças | Quais consumíveis estão inclusos, quais peças são cobradas, quem aprova o orçamento | Peça sem regra de aprovação, que vira discussão na hora de cobrar |
| Preço | Valor mensal, o que ele cobre, valores de hora técnica e deslocamento para extras | Preço calculado sem considerar visitas extras |
| Reajuste | Índice, periodicidade e data-base | Contrato sem reajuste, que perde margem a cada ano |
| Cobrança e faturamento | Dia de emissão, vencimento, forma de pagamento, multa e juros por atraso | Cobrança manual todo mês, sujeita a esquecimento |
| Vigência e rescisão | Prazo, renovação, aviso prévio, multa e o que acontece com visitas já feitas | Rescisão sem aviso prévio, que derruba a receita de uma vez |
| Relatório de visita | Conteúdo, prazo de entrega e aceite do cliente | Visita feita sem prova, e cliente contestando a cobrança depois |
Cláusulas que mais geram disputa
Objeto e escopo: liste o que entra e o que não entra
A cláusula de escopo é a que mais evita briga. Liste os equipamentos ou pontos cobertos, com localização, e as exclusões: mau uso, obra de terceiros, projeto ou instalação anteriores ao contrato. Quanto mais específica a lista, menos espaço para o “achei que estava incluído”.
SLA: prazo que você consegue cumprir
O SLA (acordo de nível de serviço) fixa em quanto tempo você responde e em quanto tempo resolve cada tipo de chamado. Defina prioridades (emergência, urgente, normal), horário de atendimento e como o prazo é contado. Só prometa o que a equipe consegue entregar e meça: sem registro de abertura, chegada e conclusão, o SLA vira opinião.
Materiais e peças
Escolha um modelo (consumíveis inclusos e peças à parte; tudo incluso até um teto mensal; ou tudo à parte, com orçamento prévio) e defina quem aprova o orçamento de peças e em quanto tempo. Sem essa regra, a peça trocada em campo vira contestação na fatura.
Reajuste por índice
Contrato de manutenção que dura mais de um ano precisa de cláusula de reajuste. A Lei 10.192/2001 admite reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos nos contratos de duração igual ou superior a um ano, e declara nula qualquer estipulação de reajuste com periodicidade inferior a um ano. Na prática: escolha um índice (por exemplo IPCA ou IGP-M), fixe a data-base e reajuste no mínimo a cada 12 meses. Se o seu maior custo é mão de obra, avalie com seu advogado ou contador se um índice que acompanhe salários protege melhor a margem.
Contratos que atravessam 2027 merecem uma cláusula a mais, de revisão por mudança de tributo. Ela está explicada, com modelo, no artigo sobre cláusula de reforma tributária no contrato de manutenção.
Vigência e rescisão
O prazo é uma escolha comercial, não uma regra. O que importa é prever aviso prévio e a consequência da saída antecipada: multa proporcional ao período restante e cobrança das visitas já realizadas. Multa e prazo variam por contrato e devem ser validados com advogado.
ART e responsabilidade técnica
Serviços de engenharia exigem responsável técnico, e a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) é o registro disso, instituída pela Lei 6.496/1977. Quando o contrato de manutenção envolve atividade técnica regulada (elétrica, climatização com PMOC, entre outras), diga no contrato quem é o responsável técnico, quem emite a ART e quem arca com a taxa. Para serviços rotineiros e recorrentes, o Sistema Confea/Crea prevê a ART múltipla, que permite registrar vários contratos de rotina em um único documento; veja a orientação de um Crea na cartilha do Crea-MT. Confira com o seu Crea se a sua atividade se enquadra.
Relatório de visita: a prova do serviço
O relatório sustenta a cobrança. Defina que cada visita gera um relatório com data, técnico, itens verificados, fotos antes e depois, pendências e assinatura do responsável no local. Com ele, você prova a periodicidade, responde a contestações e justifica a renovação.
Modelo de contrato de manutenção
Importante: este é um modelo de referência, não um documento pronto para assinar. Cada contrato tem particularidades (tipo de instalação, regime tributário, exigências do cliente). Adapte os campos entre colchetes e peça a um advogado que revise antes de usar. Este conteúdo não é aconselhamento jurídico.
Modelo para adaptar
Contrato de prestação de serviços de manutenção
Cláusula 1ª, do objeto. O presente contrato tem por objeto a prestação, pela CONTRATADA, de serviços de manutenção [preventiva e corretiva] dos [equipamentos/sistemas/instalações] descritos no Anexo I, localizados em [endereço completo], de propriedade ou sob responsabilidade da CONTRATANTE.
Cláusula 2ª, do escopo e das exclusões. Estão incluídos: [lista de serviços, por exemplo inspeção, limpeza, ajustes, testes e medições]. Estão excluídos: [falhas decorrentes de mau uso, de intervenção de terceiros, de vício de projeto ou instalação anterior ao contrato, de caso fortuito ou força maior, e serviços não listados no Anexo I]. Serviços excluídos poderão ser executados mediante orçamento prévio aprovado pela CONTRATANTE.
Cláusula 3ª, da periodicidade das visitas. A CONTRATADA realizará [número] visita(s) [mensal(is)/trimestral(is)] de manutenção preventiva, em dias e horários acordados com antecedência mínima de [número] dias. A CONTRATANTE garantirá acesso ao local. Visita impedida por responsabilidade da CONTRATANTE será considerada realizada, podendo ser reagendada mediante [custo/condição].
Cláusula 4ª, da manutenção corretiva e dos chamados extras. Os chamados corretivos serão atendidos conforme a Cláusula 5ª. Estão incluídas no valor mensal [número] hora(s) técnica(s) de atendimento corretivo por mês, sem acumulação. Excedida a franquia, a hora técnica será cobrada a R$ [valor], mais deslocamento de R$ [valor] e materiais ou peças, conforme a Cláusula 6ª.
Cláusula 5ª, do SLA. A CONTRATADA atenderá os chamados abertos pelo canal [canal oficial] no horário de [dias e horários], nos seguintes prazos: prioridade emergencial, início do atendimento em até [horas]; prioridade urgente, em até [horas]; prioridade normal, em até [dias úteis]. O prazo é contado a partir do registro do chamado no canal oficial.
Cláusula 6ª, dos materiais e peças. Materiais de consumo [descrever] estão incluídos no valor mensal. Peças, componentes e demais materiais serão cobrados à parte, mediante orçamento enviado à CONTRATANTE, que terá [número] dias úteis para aprovar. Em caso de risco à segurança de pessoas ou instalações, a CONTRATADA poderá executar o reparo emergencial mínimo necessário e comunicar imediatamente a CONTRATANTE.
Cláusula 7ª, do preço. Pelos serviços do escopo, a CONTRATANTE pagará à CONTRATADA o valor mensal de R$ [valor] ([valor por extenso]). Serviços fora do escopo serão cobrados conforme as Cláusulas 4ª e 6ª.
Cláusula 8ª, do reajuste. O valor mensal será reajustado a cada 12 (doze) meses, contados da data de assinatura, pela variação acumulada do [índice, por exemplo IPCA/IBGE ou IGP-M/FGV] no período. Se o índice for extinto, será adotado outro que o substitua ou, na falta, outro acordado entre as partes.
Cláusula 9ª, da cobrança e do faturamento. A CONTRATADA emitirá a nota fiscal de serviço e a cobrança até o dia [dia] de cada mês, com vencimento em [data/prazo], por [boleto/Pix/transferência]. O atraso implica multa de [percentual] e juros de [percentual] ao mês, além de correção pelo índice da Cláusula 8ª. Persistindo o atraso por mais de [número] dias, a CONTRATADA poderá suspender os atendimentos não emergenciais até a regularização.
Cláusula 10ª, das obrigações da CONTRATADA. Executar os serviços com profissionais habilitados e treinados, cumprir as normas de segurança aplicáveis, entregar relatório de cada visita e comunicar prontamente qualquer risco identificado.
Cláusula 11ª, das obrigações da CONTRATANTE. Garantir acesso seguro ao local, informar mudanças nas instalações, não permitir intervenção de terceiros nos equipamentos cobertos sem comunicação prévia, designar responsável para assinar as visitas e pagar nos prazos.
Cláusula 12ª, do relatório de visita. A cada visita, a CONTRATADA entregará relatório com data, técnico responsável, itens verificados, fotos, pendências e recomendações, assinado pelo responsável da CONTRATANTE. Na ausência de manifestação em [número] dias úteis após o envio, o relatório será considerado aceito.
Cláusula 13ª, da responsabilidade técnica. A responsabilidade técnica pelos serviços será de [nome do profissional, registro no CREA], que registrará a ART [individual/múltipla] referente a este contrato. A taxa da ART será de responsabilidade de [CONTRATADA/CONTRATANTE].
Cláusula 14ª, da vigência e da renovação. Este contrato vigora por [número] meses a partir de [data], renovando-se automaticamente por períodos iguais, salvo manifestação contrária de qualquer das partes, por escrito, com antecedência mínima de [número] dias.
Cláusula 15ª, da rescisão. Qualquer das partes poderá rescindir o contrato mediante aviso prévio escrito de [número] dias. A rescisão antecipada pela CONTRATANTE, antes do fim do prazo da Cláusula 14ª, implicará multa de [percentual ou critério] sobre o valor das mensalidades restantes. Poderá haver rescisão imediata em caso de descumprimento grave não sanado em [número] dias após notificação. Serviços já executados e relatórios entregues serão cobrados integralmente.
Cláusula 16ª, da alteração tributária. Aplica-se a este contrato a cláusula de revisão por alteração tributária prevista no Anexo [número] [ver modelo no artigo sobre cláusula de reforma tributária].
Cláusula 17ª, das disposições gerais e do foro. Alterações deste contrato dependem de aditivo escrito. A tolerância não implica renúncia. As partes elegem o foro de [comarca] para dirimir dúvidas, com renúncia a qualquer outro. [Incluir cláusula de proteção de dados pessoais, se a execução envolver dados pessoais.]
Anexos sugeridos: Anexo I (lista de equipamentos ou pontos cobertos, com localização), Anexo II (tabela de SLA e canal de chamados), Anexo III (valores de hora técnica, deslocamento e peças), Anexo IV (modelo de relatório de visita).
Contrato de manutenção preventiva e corretiva
A maior fonte de prejuízo em contrato de manutenção é tratar manutenção preventiva e corretiva como a mesma coisa. Elas têm natureza, custo e previsibilidade diferentes, e o contrato precisa dizer qual é qual.
| Preventiva | Corretiva | |
|---|---|---|
| O que é | Rotina planejada para evitar falhas: inspeção, limpeza, ajustes, testes | Reparo depois que algo falhou ou parou |
| Previsibilidade | Alta: dá para programar visitas e dimensionar equipe | Baixa: depende da falha e do estado da instalação |
| Como entra no preço | Incluída no valor mensal | Fora do escopo, ou dentro de uma franquia de horas |
| Como é registrada | Visita programada, com checklist e relatório | Chamado com SLA, diagnóstico, orçamento e aprovação |
| Risco para a margem | Baixo, se o escopo estiver bem definido | Alto, se for absorvida sem limite |
Como precificar a corretiva fora do escopo
A corretiva fora do escopo se cobra em duas partes: hora técnica e material. A hora técnica precisa cobrir o custo real do técnico (salário, encargos, benefícios, veículo e ferramentas), as despesas fixas rateadas e a margem. O deslocamento entra à parte, porque a visita corretiva raramente é na rota da preventiva. O material entra a preço de custo mais uma margem definida em contrato. O método de cálculo está em como precificar serviços técnicos.
Exemplo ilustrativo, com números inventados só para mostrar a conta: se o custo total de uma hora do técnico é R$ 55 e 40% do preço cobrado precisa cobrir impostos, despesas fixas e margem, a hora técnica fica em torno de R$ 92 (R$ 55 dividido por 0,60). Esse cálculo não é referência de mercado: use seus próprios custos.
Há duas formas de organizar a corretiva: uma franquia de horas incluída no valor mensal (previsível para o cliente, protege a margem se as horas forem controladas) ou a corretiva sempre à parte, orçada a cada chamado (mais simples, mas o cliente sente que paga duas vezes).
Modelo de cláusula de chamado corretivo
Modelo para adaptar
Cláusula de atendimento corretivo
Cláusula [número], dos chamados corretivos. Considera-se chamado corretivo a solicitação da CONTRATANTE para reparo de falha, parada ou mau funcionamento dos itens do Anexo I. O chamado deverá ser aberto pelo canal [canal oficial], com descrição do problema. A CONTRATADA realizará diagnóstico em até [prazo] conforme a prioridade, e enviará orçamento quando o reparo exigir peças ou ultrapassar a franquia de [número] hora(s) mensais incluídas no valor mensal. Horas excedentes serão cobradas a R$ [valor] por hora técnica, com deslocamento de R$ [valor]. O reparo só será iniciado após aprovação escrita do orçamento, exceto em emergência com risco a pessoas ou instalações, caso em que a CONTRATADA executará o mínimo necessário para neutralizar o risco e comunicará a CONTRATANTE em até [prazo].
Variações por tipo de contrato de manutenção
A estrutura é a mesma, mas cada tipo de instalação pede cláusulas específicas.
Ar condicionado e PMOC
Em climatização, a obrigação legal pesa na redação. A Lei 13.589/2018 determina que edifícios de uso público e coletivo com ar interior climatizado artificialmente disponham de um Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC). O contrato deve dizer quem elabora o PMOC, quem responde tecnicamente, a periodicidade dos serviços e a entrega dos registros. Detalhes em contratos de manutenção de ar-condicionado recorrentes e em software para gestão de PMOC.
Manutenção predial
O contrato predial cobre vários sistemas (elétrico, hidráulico, civil, climatização) e exige escopo por sistema, calendário de rotinas e regra clara para o que é melhoria e não manutenção. Veja a gestão de contratos de manutenção predial recorrente.
Manutenção elétrica
Na elétrica entram inspeção de quadros, medições, termografia, documentação de segurança e, quando aplicável, ART. O conteúdo completo, com escopo, preço e SLA, está em contrato de manutenção elétrica mensal, e a rotina de OS em manutenção preventiva elétrica.
CFTV e segurança eletrônica
O ponto central é SLA e disponibilidade: câmeras, gravadores e alarmes precisam funcionar quando necessários. Preveja prazos por prioridade, reposição de equipamentos e responsabilidade por acessos remotos e dados. Veja a gestão de manutenção e SLA em segurança eletrônica.
Como precificar um contrato de manutenção mensal
Contrato de manutenção que não paga a própria visita é o erro mais caro desse mercado, porque ele se repete todo mês. O preço correto sai de cinco blocos de custo mais a margem que você quer ter.
- Custo da visita. Hora técnica multiplicada pelas horas de cada visita preventiva, por número de técnicos. Use o custo-hora real (salário, encargos, benefícios e veículo), não o salário bruto.
- Deslocamento. Tempo de trajeto também é hora paga. Some combustível, pedágio e estacionamento.
- Reserva para chamados corretivos inclusos. Se o contrato prevê atendimento corretivo, calcule uma franquia de horas por mês e coloque no preço. Passou da franquia, cobra à parte.
- Materiais. Insumos de rotina entram no preço. Peças de reposição ficam fora, cobradas por orçamento, e o contrato diz isso.
- Impostos e rateio administrativo. Imposto depende do seu regime tributário. O rateio é a fatia das despesas fixas (escritório, sistema, administrativo) que cada contrato precisa carregar.
A margem entra por último, como percentual do preço final. Por isso a conta divide o custo direto por (1 − impostos − rateio − margem), e não multiplica o custo por 1,18.
Exemplo ilustrativo (números fictícios): contrato mensal de manutenção preventiva para um condomínio comercial, com uma visita por mês.
| Componente | Como calcular | Valor mensal |
|---|---|---|
| Visita preventiva | 2 técnicos × 3 h × R$ 48 de custo-hora | R$ 288 |
| Deslocamento | 2 técnicos × 1 h de trajeto × R$ 48 + R$ 40 de combustível | R$ 136 |
| Reserva para corretivos | 1,5 h × 2 técnicos × R$ 48 | R$ 144 |
| Materiais de consumo | Média de peças e insumos de rotina | R$ 70 |
| Custo direto mensal | Soma dos itens acima | R$ 638 |
| Preço mensal | R$ 638 ÷ (1 − 5% impostos − 15% rateio − 18% margem) = R$ 638 ÷ 0,62 | R$ 1.029 |
Nesse exemplo, a margem é de cerca de R$ 185 por mês (18% de R$ 1.029). Se os corretivos passarem de 1,5 h para 4 h, as 2,5 horas extras de 2 técnicos custam R$ 240 e a margem de R$ 185 vira um prejuízo de cerca de R$ 55. Alíquota de 5% e rateio de 15% também são ilustrativos. Para outro caso, com escopo elétrico, ART múltipla e termografia, veja o contrato de manutenção elétrica mensal.
Para refazer a conta com os seus custos, use a calculadora de DRE por OS, e para entender margem e erros comuns de preço, leia como precificar serviços técnicos. Depois de fechar o preço, reveja-o a cada reajuste anual do contrato, com o custo-hora atualizado.
Como gerir os contratos depois de assinados
Assinar é metade do trabalho. O contrato só gera receita previsível se as visitas acontecem, a cobrança sai no dia certo e você sabe qual contrato dá lucro. Três rotinas sustentam isso:
- Visitas programadas viram OS. Cada visita da periodicidade deve nascer como uma ordem de serviço com data, técnico e checklist, e não como lembrete no calendário. Sem isso, a visita atrasa e o cliente percebe antes de você. Veja como funciona um sistema de ordem de serviço.
- Cobrança recorrente automática. O mesmo cadastro do contrato deve gerar a cobrança e a nota todo mês, no valor e na data certos, com o reajuste aplicado na data-base. O passo a passo está em contratos recorrentes: como automatizar cobranças.
- Margem por contrato. Some ao contrato o custo das visitas, dos chamados corretivos, do deslocamento e do material. É a única forma de saber se o contrato de R$ [valor] ainda compensa e quais renegociar na renovação.
Como a Everflow ajuda na gestão dos contratos de manutenção
A Everflow é o ERP para prestador de serviço com equipe externa, e a rotina de contrato recorrente é um dos usos mais diretos:
- O contrato cadastrado gera as OS das visitas programadas e a cobrança recorrente, sem calendário paralelo e sem lançamento manual todo mês.
- O técnico preenche o relatório de visita no app de campo, que funciona offline, com checklist, fotos e assinatura do cliente no local. O relatório é a prova de que a visita aconteceu.
- A NFS-e é emitida via parceiro, a partir do mesmo cadastro, no fluxo de faturamento.
- No financeiro, o DRE mostra a margem por contrato, com os custos das OS de cada visita e chamado lançados no contrato.
Para simular a margem de uma visita, use a calculadora de DRE por OS.
Seus contratos de manutenção mostram a margem de cada cliente?
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Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado ou contador. Referências legais conferidas em nov/2026.
Perguntas frequentes sobre contrato de manutenção
O que deve ter em um contrato de manutenção?
No mínimo: objeto e escopo (com exclusões), periodicidade das visitas, regras de manutenção preventiva e corretiva, SLA, materiais e peças, preço, reajuste, forma de cobrança, vigência, rescisão, responsabilidades das partes, ART quando aplicável e relatório de visita.
Qual a diferença entre contrato de manutenção preventiva e corretiva?
A preventiva é a rotina planejada para evitar falhas e entra no valor mensal. A corretiva é o reparo depois da falha e costuma ser cobrada à parte ou dentro de uma franquia de horas. Misturar as duas sem regra é a principal causa de perda de margem.
Contrato de manutenção precisa de reajuste?
Sim, quando dura um ano ou mais. A Lei 10.192/2001 admite reajuste por índices de preços nesses contratos e declara nula qualquer estipulação de reajuste com periodicidade inferior a um ano.
Preciso de ART em contrato de manutenção?
Depende da atividade. Serviços de engenharia exigem responsável técnico e o registro da ART, conforme a Lei 6.496/1977. Para serviços de rotina, o Sistema Confea/Crea prevê a ART múltipla. Confirme a regra com o seu Crea.
